Acquisto e mutuo prima casa: requisiti e agevolazioni 2024

Acquistare la prima casa rappresenta un passo molto importante nella vita di molte persone.
Al fine di agevolare l’accesso alla proprietà immobiliare, lo Stato italiano offre diverse detrazioni fiscali per gli acquirenti di una prima casa.

Nello specifico, per l’acquisto da privato:

• Imposta di registro: è ridotta al 2% del valore catastale dell’immobile, anziché il 9%;
• Imposte ipotecarie e catastali: sono fissate a un importo fisso di 50 euro ciascuna.

Se l’acquisto avviene da un’impresa costruttrice, soggetta a IVA:

• Aliquota IVA: è ridotta al 4% rispetto al 10% standard;
• Imposte di registro, ipotecaria e catastale: sono di 200 euro ciascuna.

Ma chi si accinge a fare questo passo con l’ausilio di un mutuo deve sapere che esistono anche delle agevolazioni sul finanziamento alle quali si può accedere, sempre nel caso in cui si posseggano determinati requisiti. Prima di approfondire la questione è, però, opportuno fare chiarezza su cosa si intende con “prima casa”.

Indice Articolo

• Cosa si intende per “prima casa”?
• Cosa si intende per “Mutuo Prima Casa”?
• Agevolazioni e detrazioni sugli Interessi Passivi
• Fondo Prima Casa
• Giovani

Perché un immobile sia riconosciuto come prima casa, devono essere soddisfatte le seguenti condizioni:

1. L’acquirente deve essere una persona fisica.
2. L’immobile deve avere una destinazione residenziale e non appartenere alle seguenti categorie catastali:
   • A1 -abitazioni di tipo signorile
   • A8 -abitazioni in ville
   • A9 -castelli e palazzi con notevoli pregi artistici e storici
3. L’immobile deve trovarsi nel Comune in cui l’acquirente ha la residenza o dove la stabilirà entro 18 mesi dall’acquisto.
4. L’acquirente non deve possedere, esclusivamente o con il coniuge, diritti di proprietà, usufrutto, uso o abitazione su un’altra abitazione nello stesso Comune in cui si trova l’immobile per cui si richiedono le agevolazioni.
5. L’acquirente non deve detenere, né per intero né in parte, diritti di proprietà, uso, usufrutto, abitazione o nuda proprietà su un altro immobile, su tutto il territorio nazionale, se tale immobile è stato acquistato con le agevolazioni per la prima casa.

È importante sottolineare che è possibile beneficiare delle agevolazioni prima casa su un immobile anche se si possiede già un’altra abitazione situata in un Comune diverso, a condizione che per quest’ultima non si siano già ottenute le agevolazioni prima casa.

Per “Mutuo Prima Casa” si intende un mutuo che, poiché richiesto per l’acquisto di un immobile che risponde ai requisiti sopra elencati, può beneficiare di alcune agevolazioni sia economiche che fiscali. Analizziamole insieme.

In un Mutuo Prima Casa l’imposta di bollo è agevolata allo 0,25% anziché al 2%.

Inoltre, gli acquirenti di una prima casa possono beneficiare di una detrazione fiscale del 19% sugli interessi passivi e sugli oneri accessori del mutuo ipotecario. Tale detrazione è applicabile fino a un massimo di 4.000 euro annui, permettendo di risparmiare fino a 760 euro all’anno.

Ricordiamo che questa agevolazione è valida solo se l’immobile viene adibito ad abitazione principale entro un anno dall’acquisto.

Normalmente gli istituti di credito finanziano l’acquisto di un immobile non nella sua interezza, ma fino ad un massimo dell’80% del suo valore/prezzo. Il che vuol dire che, se ad esempio l’immobile in questione vale 100000€, la banca potrà prestarmi col mutuo fino ad un massimo di 80000€. I rimanenti 20000€ (più le varie spese accessorie di notaio ecc) dovrò sborsarli di tasca mia.

Cosa non facile oggi giorno, in tempi in cui la vita è sempre più cara e la capacità di risparmio dei lavoratori è ridotta all’osso, soprattutto quella dei giovani.

Proprio per facilitare l’accesso al credito degli italiani, nel dicembre del 2013 è stato istituito dal Ministero dell’Economia e delle Finanze il Fondo di Garanzia per i Mutui Prima Casa, noto anche come Fondo Prima Casa. Questo fondo mira a facilitare il rapporto tra i cittadini e le banche fornendo una garanzia pubblica sui mutui destinati all’acquisto della prima abitazione.

Consap è incaricata di esaminare le domande presentate dai finanziatori tramite il sistema telematico, per verificare i requisiti necessari per accedere alla garanzia offerta dal Fondo. Ecco perché i mutui prima casa per i quali si attiva la garanzia del Fondo sono anche chiamati Mutui Consap.

Il Fondo è rivolto a tutti i cittadini che, al momento della domanda di mutuo per l’acquisto della prima casa, non possiedono altri immobili a uso abitativo, sia in Italia che all’estero. Un’eccezione è prevista per chi ha ereditato una proprietà a seguito di successione, anche in condivisione con altri eredi, purché questa sia ceduta gratuitamente a genitori o fratelli.

Il finanziamento garantito non deve superare i 250.000 euro e il Fondo offre una copertura del 50% sul mutuo, in modo tale da permettere alle banche di concedere eventualmente mutui con ltv superiori all’80% senza rischiare eccessivamente.

Le seguenti categorie di beneficiari hanno priorità nell’accesso al Fondo e usufruiscono di un tasso effettivo globale non superiore al tasso medio pubblicato trimestralmente dal Ministero dell’Economia e delle Finanze:

• Giovani coppie, sposate o conviventi da almeno due anni
• Famiglie monogenitoriali con figli minori conviventi
• Inquilini di alloggi di case popolari
• Giovani under 36

Il Decreto Sostegni bis ha introdotto la possibilità di aumentare la garanzia all’80% per coloro che, appartenendo alle categorie prioritarie, hanno un ISEE non superiore a 40.000 euro annui e richiedono un mutuo superiore all’80% del prezzo d’acquisto dell’immobile, compresi gli oneri accessori. Questa agevolazione è stata prorogata fino al 31 dicembre 2024 dalla Legge di Bilancio 2024 che ha anche introdotto ulteriori categorie prioritarie, che includono famiglie con tre o più figli minori di 21 anni e con ISEE variabili in base al numero dei figli:

• Tre figli e ISEE non superiore a 40.000 euro annui
• Quattro figli e ISEE non superiore a 45.000 euro annui
• Cinque o più figli e ISEE non superiore a 50.000 euro annui

Queste categorie, se richiedono un mutuo superiore all’80% del prezzo dell’immobile, possono beneficiare di una garanzia fino al 90%.

Indipendentemente dalle garanzie pubbliche, gli stessi istituti bancari spesso propongono i cosiddetti Mutui Giovani o Mutui under 36, ovvero mutui a condizioni agevolate per i giovani che intendono finanziare l’acquisto della loro prima casa.

Le agevolazioni cambiano da banca a banca e possono riguardare i tassi applicati, l’ltv concesso, le spese accessorie o i premi delle coperture assicurative obbligatorie.

Quindi, anche se non si dovesse essere in possesso dei requisiti richiesti dal Fondo di Garanzia Prima Casa è possibile riuscire a trovare una soluzione che agevoli comunque i giovani.

(Ultimo aggiornamento: 30 luglio 2024)