Mutuo ristrutturazione prima casa: guida alla convenienza

Le spese da sostenere per ristrutturare la propria abitazione possono essere molto elevate. In questi casi, si può valutare di chiedere un mutuo per ristrutturazione che, per la prima casa, permette di usufruire della detrazione fiscale sugli interessi passivi, cumulabili anche con le detrazioni fiscali che possono spettare a seconda del tipo di intervento che si intende effettuare.

Una soluzione sempre accessibile e conveniente quindi? A riguardo bisogna sia considerare il possesso di alcuni requisiti, che valutare i limiti che si possono incontrare per accedere all’importo di cui si avrebbe realmente il bisogno.

Ricordiamo che, anche se non c’è di mezzo un atto di acquisto, sarà comunque necessario l’intervento di un notaio con conseguenti costi accessori tra cui l’imposta ipotecaria.

I primi passi

Quando si decide di ristrutturare la propria abitazione o un altro immobile, la prima cosa da fare è quella di farsi rilasciare uno o più preventivi da professionisti o ditte specializzate, così da individuare la soluzione più adatta alle proprie esigenze. Una volta pattuite le condizioni con la ditta e/o professionisti scelti, si può iniziare la procedura per la richiesta di un mutuo di ristrutturazione.

Per accedere a questo tipo di finanziamento non è necessario che l’immobile sia ‘prima casa’, aspetto che però diventa prioritario se si vuole sfruttare la detrazione fiscale. Nel particolare, per accedere alle agevolazioni si avranno 6 mesi per far diventare l’immobile l’abitazione principale del nucleo familiare oppure 18 mesi dalla conclusione dei lavori di ristrutturazione (a seconda del tipo di intervento che viene effettuato).

Limiti di importo o di durata

Per valutare in modo consapevole la convenienza di un mutuo di ristrutturazione in base alle proprie necessità bisogna considerare alcune limitazioni di:

• durata: un mutuo per ristrutturazione tende difficilmente a superare i 20 anni (contro una media per i mutui di acquisto pari a 30 anni);
• importo: sia per quanto riguarda le cifre minime e massime richiedibili, sia per le percentuali del LTV (la percentuale di spesa che verrà ‘coperta’ con il mutuo).

A riguardo le politiche dei vari istituti di credito possono differire notevolmente. Alcune banche infatti calcolano la percentuale erogabile in funzione del valore dell’immobile al momento della richiesta (al 14 gennaio 2020 un esempio è BNL, come riportato dal sito ufficiale) mentre altre si basano sul valore futuro. In questo caso la maggioranza degli istituti di credito punta sulla modalità di erogazione a stato di avanzamento lavori (i cosiddetti mutui SAL).

Nella seconda opzione la percentuale massima finanziabile è quindi evidentemente più elevata, anche se generalmente a fronte di maggiori costi accessori, tra cui gli interventi del notaio e quelli del perito che dovrà effettuare varie perizie. Infatti con i mutui SAL ci saranno vari ritocchi all’importo dell’ipoteca, a mano a mano che cresce il valore dell’immobile in funzione dei lavori eseguiti.

Facendo un discorso alquanto generico (e per questo soggetto a numerose eccezioni), per quanto riguarda la percentuale massima di mutuo concesso sulla spesa totale la maggioranza delle banche arriva all’80% mentre alcune si fermano anche alla soglia del 60%. Impossibili da trovare invece i mutui 100%. Quindi è molto importante valutare le varie offerte e poi muoversi nel panorama delle proposte della banche con consapevolezza per fare la scelta più adatta ai propri bisogni.

Come si richiede?

La documentazione che bisogna consegnare è quella tipica di un mutuo, ovvero anagrafica e reddituale, con l’aggiunta dei documenti sull’immobile stesso (atto di proprietà, varie visure catastali) e dei preventivi per l’esecuzione dei lavori. Solo in caso di manutenzione straordinaria verrà generalmente richiesto anche il progetto dei lavori e della relativa autorizzazione concessa del Comune in cui è ubicato l’immobile, oppure la denuncia di inizio attività.

I mutui di ristrutturazione possono essere richiesti anche per effettuare grandi opere ed in questo caso può essere necessario presentare oltre ai documenti suddetti anche il permesso di costruzione ed il relativo pagamento del contributo economico.

Poi, come accennato, la somma potrà essere concessa in varie tranches (Stato Avanzamento Lavori), oppure in un’unica soluzione che potrà essere anticipata o posticipata (in questo caso a lavori conclusi).

Alcune categorie, come per esempio i giovani, possono ottenere delle condizioni migliori con un mutuo ad hoc, rientrando in convenzioni specifiche oppure se si posseggono i requisiti per il plafond casa o provvedimenti simili (bisogna però informarsi nel momento in cui si procede alla richiesta).

Come funziona la detrazione fiscale

Come già accennato all’inizio dell’articolo, la detrazione fiscale è possibile solo se l’immobile è prima casa. L’aliquota sugli interessi passivi è sempre il 19% mentre la soglia massima annua da detrarre è pari a 2.582,25 euro.

Chi può richiedere la detrazione?

Per ottenere la suddetta agevolazione è necessario che a richiedere la detrazione in dichiarazione dei redditi sia:

• chi ha un titolo di proprietà o un diritto reale sull’immobile, del quale ha anche il possesso. Fa eccezione (almeno per il momento) il personale delle Forze Armate e di Polizia di Stato;
• l’intestatario del mutuo di ristrutturazione;

E’ inoltre necessario che la stipula del contratto di mutuo sia avvenuta nei sei mesi precedenti all’inizio dei lavori, oppure al massimo nei 18 mesi successivi all’avvio dei lavori di costruzione o di ristrutturazione. Bisogna infine essere in grado di:

• dimostrare i pagamenti tramite le quietanze di pagamento degli interessi passivi;
• fornire la copia del contratto di mutuo, che deve specificare la finalità della stipula (quindi per ristrutturazione o costruzione) allegando la copia delle spese di ristrutturazione per le quali è stata fatta la richiesta del mutuo.

N.B. Ribadiamo che tale benefit fiscale è cumulabile con le varie detrazioni che si possono ottenere invece attraverso i bonus legati all’edilizia presenti nella legge di bilancio 2020 (approfondimento: Guida al bonus ristrutturazione) come ad esempio quelli destinati al miglioramento dell’efficienza energetica, alla cura delle facciate, ecc.