Domanda

Buongiorno, avrei una domanda. Ho un mutuo con ipoteca sulla casa. È compreso un box asservito. È possibile vendere il box sostituendolo con un altro? La banca può far questa variazione? Grazie.

Risposta

Nel quesito non è chiara un’informazione necessaria per offrire una risposta precisa: il box è asservito alla casa ma risulta come pertinenza? Non solo, a livello catastale come risulta la particella?

Tutte queste informazioni dovrebbero essere riportate nella relazione notarile che il notaio ha obbligatoriamente redatto e inviato alla banca prima che venisse deliberato il mutuo stesso. Inoltre le informazioni dovrebbero essere riportate anche nel contratto di mutuo. Sono infatti necessarie per riuscire a individuare su quali unità è stata iscritta ipoteca.

Il problema infatti nasce dal fatto che quando viene iscritta l’ipoteca tutte le informazioni vengono riportate in modo preciso. Quindi se nell’ipoteca stessa è stato specificato che il mutuo grava tanto sull’immobile principale che sulla pertinenza (il box) allora non si possono apportare le variazioni senza che ci sia un intervento ‘formale’ con approvazione della banca e del notaio. Tra l’altro per procedere a forme di frazionamento dell’ipoteca la procedura può essere molto complessa e non sempre fattibile.

Ancor più nel particolare si dovrebbe capire se la banca ha concesso il mutuo per l’acquisto dell’unità principale e magari ha iscritto un’ipoteca generale, oppure se l’iscrizione dell’ipoteca è avvenuta anche sul box proprio per arrivare a garantire la somma complessiva che era necessaria per acquistare entrambi.

Quali sono le possibili soluzioni?

Indipendentemente da queste precisazioni, rimanendo sempre sul generico, se c’è la necessità di vendere il box si potrebbe procedere con un mutuo di sostituzione. Con questo ‘nuovo’ mutuo si estingue infatti quello precedente e si cancella la relativa ipoteca. In questo modo è possibile accendere un nuovo finanziamento escludendo il box.

Ritornando a quanto evidenziato alla fine del paragrafo precedente, il valore residuo del capitale per il quale accendere un nuovo mutuo deve però essere arrivato ad una soglia tale da permettere di separare la parte del box stesso, sempre che questa sia separabile. Ribadiamo infatti che ciò dipende appunto da come è stato accatastato il ‘garage’, altrimenti bisogna far intervenire il notaio per apportare le modifiche necessarie.

Per aggirare anche l’aspetto del mutuo residuo è possibile eliminare il box ed includere altre pertinenze, anche se bisogna fare attenzione alla distanza dall’unità principale perché queste possano essere considerate effettivamente come tali. Se la propria banca non fosse disponibile ci si può rivolgere ad altra banca.

Conviene oppure no?

Ripetiamo che un mutuo di sostituzione è un mutuo completamente nuovo, quindi nel fare le proprie considerazioni bisogna considerare che si pagheranno:

• i costi di estinzione anticipata del mutuo precedente;
• la cancellazione dell’ipoteca (onorario del notaio);
• i costi di accensione di un nuovo mutuo (perizia, istruttoria e notaio).

Ma attenzione il tutto potrebbe essere compensato magari dall’accensione di un mutuo con tassi più bassi e soprattutto con un capitale più basso. Parte del guadagno derivante dalla vendita del box potrebbe ad esempio essere utilizzata per abbattere una parte del capitale da chiedere per accendere il nuovo mutuo. Questo genere di considerazioni economiche possono essere fatte tramite una serie di simulazioni da mettere a confronto anche agendo sul piano di ammortamento ma non dimenticando mai la sostenibilità della rata.