Guida

Guida ai mutui strutturati

Nel corso degli anni l’affinamento dei vari strumenti di finanziamento e l’evoluzione dei mercati finanziari ha portato anche allo sviluppo di nuove tipologie di mutuo, che pur sfruttando sempre i tassi variabili o fissi, hanno voluto rispondere alle esigenze di un target molto più ampio e diversificato di possibili clienti.

Oggi i mutui strutturati rappresentano l’ultimo stadio di questo processo di evoluzione, in quanto sono in grado di seguire i vari cambiamento di mercato, mettendo al sicuro i mutuatari dalla necessità di dover ricercare nuove banche per ottenere delle condizioni migliori (ad esempio con la surroga) o di dover ingaggiare affannose contrattazioni con la propria banca per realizzare un po di risparmio, o passare a delle vere e proprie operazioni di sostituzione del mutuo preesistente (che rappresentano sempre delle scelte molto onerose soprattutto per le spese accessorie).

Una risposta concreta contro la crisi economica e del debito

La qualità dei mutui strutturati può essere dedotta semplicemente dal fatto, che pur essendo nati in tempi non sospetti, perché antecedenti allo scoppio della crisi, sono stati sia confermati che potenziati, mentre tantissime altre forme di mutuo, apparentemente simili, sono state cancellate dai plafond delle offerte delle banche.

Ci sono almeno due casi che spiccano in questo processo di epurazione: i mutui variabili con cap e i mutui misti. I primi, grazie alla presenza del tetto massimo di tasso applicabile,  mettevano al riparo dalle impennate dei tassi in salita (mentre non c’era nessuna possibilità di poter sfruttare anche la fase discendente dei tassi al di sotto di un limite minimo generalmente molto elevato).

Un effetto che si poteva ottenere parzialmente anche con i mutui misti, ovvero quei mutui che a scadenze predeterminate, portavano l’applicazione del tasso fisso al posto di quello variabile o viceversa.Il difetto di questi mutui stava nel fatto che il passaggio automatico o l’esercizio dell’opzione di passaggio poteva avvenire solo in un determinato orizzonte temporale indicato nel contratto, che non era per nulla collegato, se non per una serie di eventi fortuiti con l’andamento del mercato.

Coloro che avevano sottoscritto questo genere di mutui si sono quindi ritrovati, proprio nel momento di crisi, nelle condizioni peggiori dal punto di vista contrattuale, in quanto non potevano essere tutelati. Per le banche avere dei mutuatari che non riescono a far fronte al rimborso delle rate, costituisce una fonte di grandi problemi e grandi costi.

Un problema che viene invece ampiamente superato con le varie tipologie di mutuo strutturato che va bene per tutte le “stagioni” e tutti i periodi, proprio perché consente di mantenere un costante legame tra l’andamento del mercato dei tassi e le scelte del mutuatario.

I vantaggi e gli svantaggi del mutuo strutturato

Vediamo quindi che cosa differenzia un mutuo strutturato da un mutuo misto, essendone la sua diretta evoluzione. Il mutuo strutturato viene articolato sull’esercizio di opzioni, che possono essere messe in pratica, solo su richiesta del mutuatario, e che si concentrano sul passaggio da un tasso fisso a un tasso variabile o viceversa.

C’è da notare che richiede un approccio attivo da parte dei mutuatari, che devono guardare con interesse le evoluzioni del mercato, al fine di cogliere le migliori opportunità. Tra i vantaggi vanno considerati quindi:

• La possibilità di modificare le condizioni contrattuali quando si ritiene necessario e opportuno, esercitando semplicemente un proprio diritto;
• Il poter sfruttare i migliori tassi nel corso di durate estremamente lunghe, senza dover procedere a rinegoziazioni;
• Il possedere uno strumento che è dotato di tutto ciò di cui si necessita, con un solo interlocutore con cui rapportarsi e senza dover sostenere costi aggiuntivi.

Tra gli svantaggi vanno considerati invece:

• La necessità di avere un atteggiamento attento e attivo sulle evoluzioni del mercato, può scoraggiare coloro che non vorrebbero metterci più la testa una volta firmato il contratto (che rappresenta un atteggiamento economicamente sbagliato);
• Non sempre vengono proposti autentici mutui strutturati.

Quest’ultimo aspetto va valutato con grande attenzione, poiché ci sono dei mutui, che anche se proposti come strutturati, di fatto rimangono agganciati alla forma di quelli misti, con poche possibilità di scelta e opzioni esercitabili solo a scadenze prefissate.

In più ci sono delle banche che offrono un numero limitato di opzioni esercitabili, mentre per usufruire di un numero più consistente, al momento della stipula bisogna decidere quante opzioni acquistare. Ora dato che ci sono istituti bancari che invece non pongono queste limitazioni, garantendone l’esercizio gratuito, e che è praticamente impossibile decidere a priori il numero di opzioni di cui si avrà bisogno, il consiglio è semplicemente quello di cercare altrove, perché le soluzioni migliori non mancano.