Calcolo del preammortamento mutuo: quanto costa la prima rata?

Nel foglio informativo dei mutui è riportata tra le altre una voce che nella maggior parte dei casi viene ignorata, ovvero quella del preammortamento che, nel caso specifico, rientrerebbe nel cosìdetto “preammortamento tecnico”.

Si tratta invece di una informazione molto importante dato che fornisce al potenziale mutuatario due indicazioni molto importanti e cioè:

• il periodo di riferimento per il quale avviene il calcolo degli interessi del preammortamento (se non specificato ci si riferisce alla stessa durata del pagamento delle rate, a seconda che siano mensili, trimestrali o semestrali);
• il tasso di interesse applicato (questo nella maggior parte dei casi è pari al tasso nominale del mutuo ovvero il tasso di indicizzazione più lo spread).

Il preammortamento dei mutui che cos’è?

La spiegazione è puramente di natura contabile. Le banche hanno la necessità di fissare una data fissa per il pagamento delle rate dei mutui, sia che siano a tasso fisso, variabile o misto. Tuttavia non succede praticamente mai che la stipula del mutuo avvenga nei giorni “giusti” per far sì che l’erogazione della somma, la stipula dell’atto di mutuo, e la scadenza del pagamento della prima rata coincidano.

Il problema viene così risolto applicando al periodo che va dal giorno della stipula dell’atto del mutuo a quello in cui avviene il pagamento della prima rata, un ‘particolare’ tasso di interesse (calcolato sul capitale complessivamente erogato, moltiplicato per il tasso di preammortamento, e facendo il calcolo poi in riferimento ai giorni che mancano per il pagamento della rata).

In pratica si tratta di soldi in “più” pagati alla banca dato che sono interessi puri e semplici, non essendoci nessun rimborso del capitale, ed anche i giorni considerati sono fuori dal piano di ammortamento. Quindi, per risparmiare, prima di fissare la data dal notaio, è bene scegliere il periodo più vicino a quello in cui ci sarà poi la scadenza del pagamento della prima rata di rimborso stessa.

Quanto costa il preammortamento?

Bisogna fare una distinzione tra il preammortamento tecnico e quello finanziario, dato che il primo è comunque fisiologico, mentre il secondo andrebbe sempre evitato. In ogni caso l’incidenza del costo del preammortamento è condizionata anche dal tipo di rimborso scelto, a seconda che sia semestrale, trimestrale o mensile, con un’importanza ed una incidenza decrescenti.

Se ad esempio si sceglie un mutuo con rimborso semestrale e la relativa stipula avviene qualche giorno prima della fine di luglio, con la scadenza della prima rata al 31 dicembre, si andrebbe incontro a 5 mesi pieni di interessi pagati in più ed un prolungamento della durata del mutuo di un pari periodo. Considerazioni analoghe, anche se con un minore impatto, valgono anche per le altre durate dato che maggiore è la durata del periodo di preammortamento e maggiore sarà il costo complessivo associato al mutuo stesso.