Prefinanziamento mutuo significato: anticipo sul mutuo e fido bancario

Il preammortamento e il prefinanziamento del mutuo sono due operazioni molto differenti, che spesso vengono confuse tra di loro per il semplice fatto che in entrambi i casi si ha il rimborso di soli interessi. Tuttavia il preammortamento ha una funzione “fisiologica” ed insita nel contratto di mutuo, la cui valutazione dovrebbe spingere i mutuatari a scegliere con attenzione la data in cui stipulare gli atti di mutuo e di acquisto.

Invece il prefinanziamento del mutuo è una vera e propria procedura di finanziamento che viene concessa prima dell’erogazione di un mutuo e che viene regolata con la formula dello scoperto o anticipazione bancaria in conto corrente. Purtroppo il tasso di interesse potrebbe a volte risultare elevato e si tratta di un tipo di operazione che non tutte le banche accordano. Proprio per questo se si ha la necessità di ottenere anche un prefinanziamento del mutuo che preceda il mutuo stesso bisogna scegliere con particolare cura la banca a cui rivolgersi, dal momento che questa dovrà coincidere in entrambe le operazioni.

Come funziona?

Ci sono due possibilità. La prima prevede la richiesta di prefinanziamento a ‘fase di valutazione della richiesta’ e ‘delibera positiva’ del mutuo già ottenuti. La seconda possibilità invece riguarda il caso in cui la fase di valutazione è ancora in corso, ma generalmente la fattibilità è stata positiva e la banca non ha palesato particolari criticità sull’approvazione che formalmente non è ancora giunta. In questa ipotesi, per cifre modeste, può essere valutata la possibilità di richiedere un anticipo sulla somma del mutuo.

Da un punto di vista pratico la banca farà un contratto di affidamento di conto corrente che avrà un termine prefissato. Quest’ultimo è perentorio, quindi alla scadenza il beneficiario del finanziamento dovrà rimborsarlo per intero. Normalmente trattandosi di un “prefinanziamento” collegato ad un mutuo, la sua estinzione avviene assorbendo una parte della somma accordata con l’erogazione del mutuo stesso e quindi le banche possono concederlo senza troppe difficoltà. Il rischio però di andare incontro a grossi problemi qualora il mutuo non venisse concesso è molto elevato.

Non si tratta quindi di un’opzione da prendere in considerazione nel caso di acquisto con un mutuo all’asta. Per tali situazioni esistono dei prodotti più adatti, come ad esempio il voucher mutuo Unicredit che sfrutta la prefattibilità e prevalutazione così da arrivare all’appuntamento di regolazione del pagamento del prezzo della casa nei giusti termini.

Costi e Commissioni

Qualsiasi sia l’ipotesi che spinge verso la richiesta di un prefinanziamento bisogna essere consapevoli che la banca lo concederà con applicazione di interessi che saranno scollegati dal tasso applicato sul mutuo. Questo punto va capito molto bene perché cadere nell’errore di pensare che si pagheranno interessi uguali a quelli del mutuo può spingere a scegliere questa strada anche quando non è necessaria. Invece gli interessi applicati sul prefinanziamento sono spesso più elevati anche di quelli inerenti ad un normale fido bancario.

In più bisogna considerare i costi accessori relativi al calcolo e alla liquidazione delle competenze (fatti trimestralmente) e alla messa a disposizione dello sconfinamento. L’incidenza di questi costi è evidentemente piuttosto elevata anche se gli interessi saranno applicati solo sulle somme effettivamente utilizzate. Vediamo un esempio pratico:

supponiamo di aver chiesto un mutuo di 120 mila euro;
il mutuo è concesso ma mancano alcune settimane alla data in cui avverrà la stipula dell’atto;
il contratto di mutuo prevede un tasso del 2%;
abbiamo bisogno di usare una parte dei soldi del mutuo in anticipo quindi chiediamo alla banca 20 mila euro a titolo di prefinanziamento;
la banca sulla somma utilizzata effettivamente a titolo di anticipo applicherà un tasso complessivo del 16% (comprese le commissioni accessorie);
di fatto utilizzeremo solo 10 mila euro.

Da notare che i soldi non ci verranno dati materialmente ma verrà concessa un’apertura di credito sul conto corrente fino alla somma massima di 20 mila euro (se avessimo un fido bancario personale si andrebbe ad aggiungere a quello del prefinanziamento). Quindi ci troveremo, nell’esempio, in “rosso” di 10 mila euro. Al momento di concederci il mutuo la banca estinguerà il prefinanziamento con i 10 mila euro di capitale usato (il pagamento degli interessi maturati andrà fatta a parte con la liquidazione trimestrale). La somma rimanente (110 mila euro) verrà data al venditore oppure al mutuatario se la richiesta è stata fatta per la costruzione di un immobile ecc.

Valutazione richiesta

In sostanza sono solo due le ipotesi in cui si potrebbe prendere in considerazione la percorribilità di questa strada:

dobbiamo versare più acconti all’acquirente o dobbiamo far partire dei lavori prima che il mutuo venga concesso effettivamente nel caso di una pratica già approvata. Il vantaggio sta nel fatto che pagheremo gli interessi del prefinanziamento solo sulle somme usate effettivamente e non dovremo cercare altre fonti di finanziamento o fare degli disinvestimenti in momenti non favorevoli, in attesa che il mutuo venga erogato;
abbiamo stipulato un mutuo a erogazione differita.

Questo tipo di mutuo prevede che prima avvenga la stipula del contratto e il conseguente consolidamento dell’iscrizione di ipoteca. Solo successivamente, su comunicazione del notaio, si provvede all’erogazione della somma richiesta e concessa. Usando il prefinanziamento si ottengono le somme di cui si ha bisogno prima dell’erogazione. A differenza dell’altro caso, essendoci già ipoteca a garanzia della banca, si potrà anche ottenere l’intera somma come prefinanziamento. Quando si arriva all’erogazione si procederà a regolarizzare la situazione tramite delle operazioni di carattere “contabile”. Attenzione: anche in questo caso gli interessi applicati sul prefinanziamento saranno comunque elevati e dovranno essere regolati a parte da chi ne beneficerà.

Conclusioni

L’esistenza della possibilità di accedere ad un prefinanziamento oltre ad essere lasciata come ultima ratio, nel ventaglio di scelte che si possono fare, non dovrebbe mai renderci meno prudenti. Per prima cosa non si deve rinunciare mai alla clausola di protezione del compromesso legata all’effettiva concessione del mutuo. Non solo, questo tipo di finanziamento ‘accessorio’ non dovrebbe spingere a concedere delle caparre troppo elevate, considerato che per il venditore il vantaggio di avere una somma notevole fin da subito è evidente, mentre l’acquirente non ottiene alcun vantaggio né diretto e nè indiretto. Il rapporto del LTV rimane infatti invariato ed in più ci si dovrà far carico degli interessi di prefinanziamento che si vanno ad aggiungere a quelli del mutuo stesso che partirà dalla data di stipula con il notaio.

Categoria: Valutazione mutuo