Domanda

Buongiorno,
ho ereditato dai miei genitori deceduti la loro casa attualmente in vendita. Io lavoro e risiedo in un’altra Regione, dove sono in affitto e vorrei comprare casa. La banca dove sono cliente non mi riconosce un mutuo prima casa ma come seconda a causa di quella che ho ereditato dai miei. Ho letto molto a riguardo ma nulla è chiaro. Devo rivolgermi ad altra banca? Grazie mille

L’argomento è molto vario e può non essere facilmente comprensibile. Cerchiamo innanzitutto di definire cosa si intende per ‘prima casa’ e quali condizioni devono sussistere per poter usufruire delle agevolazioni fiscali. Da un punto di vista legislativo, per parlare di prima casa si devono verificare tutte e tre le seguenti condizioni:

• l’immobile deve essere classificato come residenziale e non essere accatastato come immobile di lusso;
• deve essere l’unico sul territorio;
• deve essere l’abitazione dove si ha la residenza.

Risposta

Aspetti che nel suo caso probabilmente non si stanno verificando in contemporanea. Nel particolare, la casa che vorrebbe acquistare (e dove è in affitto) non rappresenta con tutta probabilità la sua residenza effettiva ma al limite la dimora abituale visto che è utilizzata come ‘appoggio’ per il lavoro (logicamente in base a quanto si può arguire dalla domanda). Sicura invece l’impossibilità di parlare della sola abitazione in suo possesso visto l’immobile in eredità.

Non è quindi un limite imposto dalla sua banca quello di non concedere un mutuo prima casa. Anzi è proprio una condizione generale che lei incontrerebbe anche con altre banche, proprio perché sono mancanti gli aspetti oggettivi per poter arrivare a una soluzione auspicata.

Quali soluzioni?

Tuttavia c’è da domandarsi se questo aspetto può costituire un limite invalicabile. In realtà non lo è del tutto, almeno per quanto riguarda le detrazioni, altro aspetto importante da prendere in considerazione quando si vuole acquistare un immobile. Infatti l’abitazione ereditata è messa in vendita e proprio per questo si potrebbe comunque approfittare delle agevolazioni prima casa (con imposte ridotte) per l’acquisto di quella nuova.

La questione verrebbe rimandata per 12 mesi: se l’immobile viene venduto entro questo orizzonte temporale (i 12 mesi valgono dalla data di acquisto della nuova abitazione) allora non si dovrà nessuna differenza al fisco. Se invece ciò non dovesse accadere allora si dovrebbe pagare la differenza che andrebbe a compensare la parte mancante per il venir meno della condizione che permette di usufruire delle agevolazioni prima casa.

E per il mutuo?

Per quanto riguarda invece il mutuo la difficoltà potrebbe essere parzialmente superata scegliendo una banca che offra una percentuale di copertura del prezzo (LTV) più elevata. Alcune banche non fanno infatti differenza tra la percentuale concessa su una prima o una seconda casa, mentre altre lo fanno ma con uno scarto piccolo, che generalmente abbassa la percentuale massima di LTV da 80% a 70%.

La vera penalizzazione la si avrà sull’imposta di bollo che non potrà essere agevolata come nel caso della prima casa, e che rappresenta davvero l’unica cosa a cui si dovrà fattivamente rinunciare anche in futuro.

Conviene lo stesso l’acquisto?

Per quanto riguarda le altre opzioni e agevolazioni, che cosa verrebbe meno spostando nettamente l’asticella della convenienza presente e futura?

Sicuramente non si può andare su un mutuo fondiario, ma si deve optare per uno ipotecario, il che può rappresentare solo una condizione da rispettare ma non una grande rinuncia (tranne che per la parte relativa alla cancellazione dell’ipoteca e poco altro). Per quanto riguarda invece gli interessi passivi, questi saranno detraibili solo nel momento in cui nell’immobile verrà anche eletta la propria residenza (la stessa condizione che serve per mantenere le agevolazioni prima casa dopo l’acquisto). Più precisamente rispetto alla parte fiscale valgono le seguenti condizioni:

• nel momento in cui si avrà la residenza e si tratterà quindi dell’abitazione principale (l’altra è effettivamente venduta) si potrà passare a detrarre gli interessi passivi;
• se viene meno la condizione della ‘prima casa’ per la detrazione degli interessi passivi’ non si devono restituire gli interessi che sono stati incassati in passato come recupero della detrazione del 19%, quando se ne aveva il diritto.

Quindi, tornando al suo caso specifico, la soluzione potrebbe essere quella di cercare una banca che offra un buon mutuo ipotecario con condizioni economiche in linea con un mutuo di acquisto prima casa e buone percentuali di copertura del prezzo. E’ inoltre essenziale valutare il margine di abbassamento del prezzo dell’immobile ereditato per agevolare la vendita della casa ricevuta in eredità. L’inizio di un mutuo più basso comunque porta nel tempo a un bel risparmio di interessi passivi, che potrebbe presto superare in convenienza la rinuncia di una parte di incasso della vendita.

Approfondimento: Acquisto prima casa.