Rata sostenibile mutuo: cosa valutare nel calcolo

Di fronte ad un impegno lungo come quello di un mutuo, riuscire a valutare la sostenibilità della rata che dovrà essere pagata rappresenta un passaggio molto importante. Importante quanto la somma massima che verrà accordata, dato che una rata sostenibile comporta una maggiore sicurezza di portare a termine il proprio impegno senza avere problemi in un futuro più o meno prossimo. Approfondiamo insieme questo discorso.

Quale importo posso ottenere?

Come appena accennato il primo passaggio ‘valutativo’ prima di procedere ad una richiesta di mutuo consiste nel cercare di capire l’importo massimo che si potrà ottenere. Il calcolo, in modo molto approssimativo, prevede la necessità di mettere a confronto lo stipendio con l’importo della rata, e sulla base di questo risultato si potrà determinare l’importo massimo di mutuo ottenibile, in funzione della durata che si vuole scegliere.

Ora, questo dato non rappresenta il ‘prezzo di acquisto’ dell’immobile da cercare, perché si dovrà generalmente considerare tale somma come l’80% del prezzo di acquisto. La maggioranza degli istituti di credito (non mancano comunque eccezioni come Banca Intesa Sanpaolo) si ferma infatti a questo LTV per prima casa, a meno di non possedere i requisiti necessari per accedere agli appositi fondi di garanzia.

Approfondimento: Mutuo 80%

Quindi (a meno di far parte di particolari categorie che possono contare anche su percentuali di finanziabilità più elevate), quando si fanno queste valutazioni si dovrà considerare anche l’importo del 20% che dovrà essere messo di tasca propria (vedi anche Fondo di garanzia o Plafond casa).

Inoltre, quando calcoliamo l’importo massimo del mutuo che si può ottenere (ed il relativo esborso iniziale), si devono considerare anche tutte le spese accessorie a partire da quelle notarili.

Come si fa il calcolo della rata?

Passiamo ora a vedere come ipotizzare una rata ‘ideale’ in base alle nostre possibilità. Per procedere al calcolo ci si può avvalere di appositi calcolatori online che permettono di fare varie simulazioni in poco tempo. Per prima cosa va considerato l’importo del reddito medio netto, ovvero della somma dello stipendio comprensivo di tredicesima, quattordicesima ed altre eventuali mensilità. Il totale va diviso per 12 (quindi il numero delle rate).

Tuttavia bisogna decurtare la parte di stipendio già impegnata. La regola parla di impegni ufficiali come rate di prestiti e simili. Sull’importo che rimane va poi calcolato l’importo della rata che al massimo potrà arrivare fino a circa un terzo (ma può oscillare dal 40% al 30% circa).

A questo punto però dobbiamo farci una domanda: che informazione abbiamo ottenuto? A grandi linee l’importo del mutuo che potremmo ottenere in base alla rata massima che riusciremmo ‘ipoteticamente’ ad ottenere con il nostro stipendio. Si tratta però di un’informazione utile per il calcolo della rata sostenibile del mutuo? Anticipiamo che la risposta è negativa, e andiamo a capirne il perché.

Come calcolare la sostenibilità

Il calcolo che abbiamo fatto fino a questo punto è una buona base da cui partire per valutare la sostenibilità della rata presente e futura anche se bisogna apportare dei correttivi. Non si tratta di un calcolo complicato, poiché all’importo netto ottenuto in precedenza dovremo semplicemente togliere:

• il budget che destiniamo alle spese di mantenimento personali e familiari (per esempio fare la spesa, i costi di trasporto, ecc);
• l’importo che destiniamo a qualche svago (andare a cena fuori, cinema, ecc);
• le spese per i figli (queste vanno tolte anche in caso di calcolo dei pesi familiari fatto per calcolare la rata del mutuo ottenibile):
• gli importi legati a progetti futuri (si tratta della voce più complicata e che si utilizza con un criterio a forfait).

Una volta effettuati questi aggiustamenti potremo avere più chiaro l’importo della rata sostenibile del mutuo, ovvero di quella rata che potremmo pagare senza andare in sofferenza e senza troppe rinunce, considerato il principio che se oggi fatico a pagare il mutuo, un domani, con l’aumento della famiglia ( e con qualche imprevisto), la situazione potrebbe complicarsi con conseguenze spiacevoli tra cui il pignoramento dell’immobile ipotecato.

Quindi non si devono mai omettere queste informazioni anche quando si parla con un consulente, e non si deve mai in assoluto cercare di forzare la pratica per ottenere importi maggiori, arrivando a ottenere una rata difficile da ripagare sperando in un miglioramento nel futuro più o meno prossimo.

Stipendio e durata

A questo punto è abbastanza chiaro che la valutazione di una rata sostenibile per un mutuo non può essere fatta in modo indipendente da due fattori portanti: la durata del mutuo e lo stipendio personale e/o familiare.

Per quanto riguarda la durata, è logico come allungando il piano di ammortamento si può abbassare un po’ la rata ed aumentare leggermente l’importo da richiedere. Tuttavia si tratta di una scelta che può costare cara soprattutto se si va su durate troppo lunghe. Più precisamente con durate vicino a quelle massime (35/40 anni):

• in caso di necessità non si potrà rinegoziare il mutuo allungando la durata per riprendere un po’ di fiato;
• l’esborso di interessi in più può portare a delle cifre eccessivamente alte in termini di costi, dovuti all’applicazione dell’ammortamento alla francese, che in caso di vendita dell’immobile possono condurre persino a una situazione passiva del bilancio speso rispetto all’importo incassato con la vendita.

Per quanto riguarda invece il discorso del reddito personale, bisogna fare attenzione soprattutto nei casi in cui per rafforzare la pratica si va verso l’inserimento di un garante. Infatti questo rende la pratica più solida visto che il pagamento della rata spetterà all’obbligato o obbligati in caso di insolvenza del primo richiedente. Paradossalmente, il rischio che si vada verso una rata non sostenibile è ancora più elevato.

Durata ed età anagrafica

Un altro limite che va considerato è quello dell’età che si ha al momento della richiesta, dato che questa può precludere la possibilità di sfruttare una durata sufficiente ad ottenere una rata considerabile sostenibile.