Rinegoziare mutuo a tasso fisso o variabile: conviene?
La rinegoziazione del mutuo rappresenta una possibilità, e non un diritto, e non prevede la sostituzione del contratto originale. Quindi non rappresenta una via percorribile se ad esempio si vogliono modificare gli intestatari originali del mutuo, o si vuole alleggerire la posizione di un possibile garante, dato che la struttura portante del contratto non è modificabile (lo stesso vale per l’importo di mutuo dato che è legato sempre all’iscrizione dell’ipoteca, secondo le percentuali fissate dalla banca).
A questo punto ci si potrebbe quindi domandare che senso abbia rinegoziare il proprio mutuo, se in fondo si possono andare a toccare poche variabili del proprio contratto. In realtà si tratta di un’opportunità che potrebbe essere utile valutare, soprattutto in caso di due possibili cambiamenti e cioè:
- cambio dei tassi in modo marcato da parte degli organi competenti (in primis Bce);
- cambio della propria situazione economica (in meglio o in peggio).
Che cosa possiamo cambiare?
Si può ricorrere alla rinegoziazione se si vogliono effettuare dei ritocchi che riguardano la durata del mutuo (approfondimento: Durata ideale mutuo), oppure il livello dello spread, o il tipo di tasso (da tasso fisso a tasso variabile, o viceversa). C’è da notare che queste modifiche potrebbero essere fatte non per ottenere una condizione economica più vantaggiosa, ma anche per rendere il mutuo più sostenibile.
Primo step: cercare il dialogo con la propria banca
Il requisito fondamentale di una rinegoziazione del mutuo è il raggiungimento di un accordo che vada bene ad entrambe le parti coinvolte nel contratto, quindi né la banca e né il mutuatario possono avanzare pretese per ottenere una modifica in modo unilaterale.
E’ però vero che qualsiasi banca non ha interessi ad avere una clientela in sofferenza, per cui se ci si siede per effettuare un check up ed una pianificazione finanziaria attenta ed in linea con le effettive esigenze (sia sollevate dal mercato che dalle questioni personali) si ha una buona percentuale di successo.
E’ però importante agire prima di mostrare la fragilità della propria sofferenza, arrivando a ritardati pagamenti e altre situazioni che potrebbero rendere l’accordo irraggiungibile: ai primi segnali o timori che la rata nei prossimi mesi potrebbe essere troppo pesante bisogna agire immediatamente.
E’ ovvio che l’accordo più facile da raggiungere è quello dell’allungamento della durata del mutuo, così da ottenere una rata più bassa, ma che senza un abbassamento dello spread (o passaggio da tasso fisso a tasso variabile) comporta anche una quantità maggiore di interessi da rimborsare.
Secondo step: anticipare la richiesta verbalmente con il consulente dei mutui o il direttore
Un primo contatto di tipo “amichevole”, durante il quale si esprime il desiderio di procedere ad una rinegoziazione non è necessario, ma può ben disporre gli interlocutori. In questa sede è opportuno far presenti i propri progetti, le ragioni che spingono verso una rinegoziazione, e procedere ad una programmazione finanziaria.
E’ fondamentale non dimostrarsi chiusi, anche se si hanno le idee molto chiare dell’obiettivo che si vuole raggiungere, ma aperti a possibili suggerimenti. Ovviamente la situazione economica e patrimoniale del mutuatario sposta gli equilibri in fase di contrattazione.
Terzo step: procedere alla richiesta per iscritto
Una volta trovato un punto di incontro verbale, procedere alla richiesta è semplice, basterà infatti farlo per iscritto. E’ sufficiente una scrittura privata, che non deve essere nemmeno autenticata. Infatti si potrà procedere anche in futuro alla richiesta di rinegoziazione del mutuo, senza che siano previsti dei limiti temporali. Di base questo tipo di procedura non prevede l’applicazione di costi a carico del mutuatario, ma ci può essere qualche piccola eccezione, con richieste di importi legati a situazioni tecniche, che devono comunque essere contenuti.
Con la propria banca oppure con un’altra?
Se si vuole rinegoziare il mutuo allora bisogna farlo con la propria banca. Non c’è possibilità di rinegoziare con un’altra banca, per il semplice fatto che non esiste un contratto del quale ridiscutere le condizioni. Anche quando parliamo di portabilità di mutuo, in pratica creiamo confusione, perché non stiamo realmente portando un “contratto” di mutuo ad un’altra banca. Con la surroga infatti si ‘trasporta’ un’ipoteca con caratteristiche già trascritte nell’apposito registro a garanzia di un nuovo contratto, che presenterà quindi un finanziatore del tutto nuovo (rappresentato appunto dalla nuova banca che diventa beneficiaria della garanzia dell’ipoteca).
Rinegoziazione, sostituzione o surroga?
Se non si trova un accordo nel tentativo di rinegoziare il mutuo con la propria banca (quella che lo ha erogato in origine) è possibile riferirsi in alternativa alla surroga od alla sostituzione. La prima è la soluzione ideale se si vuole comunque instaurare un nuovo rapporto con un’altra banca mentre nel secondo caso ci si può riferire al proprio istituto di credito. Ma attenzione: rispetto alla rinegoziazione parliamo di un vero e proprio nuovo finanziamento che può prevedere condizioni (economiche e non solo) totalmente differenti dal mutuo precedente. In pratica si procede a chiudere il vecchio prestito per poi seguire una nuova fase di istruttoria che porterà all’eventuale erogazione del nuovo mutuo.
Dopo quanto tempo si può richiedere?
La legge non prevede dei limiti sulle operazioni di rinegoziazione, proprio perché ha lasciato libertà alle parti di regolarsi su questa eventualità che, ripetiamo ancora una volta, non può essere obbligatoria ma deve essere pienamente consensuale. Tuttavia le banche possono mostrare totale chiusura se si richiede di rinegoziare il mutuo dopo pochi mesi dalla sua richiesta. Purtroppo non esistendo una tempistica ben precisa, ci si deve rimettere al buon senso e alle variazioni dei tassi, così da passare ad esempio dal tasso fisso al variabile o viceversa, a seconda della condizioni del mercato dei mutui.
