Perchè richiedere la sostituzione di un mutuo?
L’operazione con cui si fa la sostituzione di un mutuo è assimilabile, almeno per la prima parte della procedura, ad una estinzione anticipata del credito residuo, con tutto ciò che ne consegue. Per questa ragione la scelta di sostituire un mutuo a volte incontra delle difficoltà (come ad esempio quando Woolwich fu assimilata da Barclays bank, o nei casi di cartolarizzazione) che esulano dalle questioni meramente economiche, soprattutto per l’individuazione dei referenti per l’estinzione del vecchio mutuo. Il discorso cambia invece nel caso di mutui per i quali si ha un collocatore, come ad esempio le Poste italiane con Deutsche Bank, in quanto i referenti sono tutti di immediata individuazione, e le rispettive competenze sono specificate nel contratto.
Come funziona il mutuo di sostituzione?
Con questo mutuo si accende un nuovo finanziamento, tramite il quale si rimborsa anticipatamente quello precedente, così da sostituirlo in toto. Quindi da un punto di vista burocratico il notaio fa un atto nuovo, con iscrizione di nuova ipoteca, con beneficiaria la nuova banca, dopo aver cancellato l’ipoteca precedente.
Ciò comporta un logico aumento del peso degli oneri notarili e delle imposte sull’iscrizione di ipoteca che si vanno a pagare in funzione del nuovo importo richiesto (che a differenza del mutuo surroga non ha il vincolo di dover corrispondere al capitale residuo). Per evitare che i costi legati all’iscrizione sull’ipoteca siano eccessivamente elevati si può scegliere un mutuo di sostituzione di importo pari al capitale residuo, più un finanziamento collegato, del tipo di mutuo chirografario.
Questa opzione è però presente solo nelle banche che prevedono un mutuo di sostituzione più liquidità. Da un punto di vista procedurale invece, nella maggior parte dei casi, bisogna seguire la pratica come se si trattasse di un mutuo del tutto nuovo, presentando quindi tutta la documentazione relativa alla casa e alla propria situazione reddituale.
Mutuo di sostituzione: quali vantaggi?
Difficilmente il risparmio contenuto nelle nuove condizioni contrattuali riuscirà a compensare le maggiori spese collegate al “doppio atto” di mutuo, a meno che non si riesca ad ottenere un radicale miglioramento nei primissimi anni di ammortamento. Un aspetto che invece diviene irrilevante nel caso in cui si tratti di una condizione praticamente imposta (come in caso di successione, cambio di intestazione, ecc).
