Tassi mutui prima casa: cosa ci aspetta?

Ogni banca annualmente si pone un obiettivo da raggiungere per ciascun settore, compreso quello dei finanziamenti. In particolare quando si tratta dei tassi applicati sui mutui, vengono definite le politiche di credito che si muovono lungo due direzioni principali. La prima è legata ad eventuali promozioni a tempo mentre la seconda si basa sul livello dei tassi finiti che si applicheranno.

In questo secondo caso gli istituti di credito potranno agire esclusivamente sullo spread per quanto riguarda il Tan mentre sul Taeg saranno importanti anche le scelte effettuate sui costi accessori. Prima di vedere le tendenze del 2017 di alcune banche italiane (come Banca Intesa Sanpaolo, Unicredit e CheBanca), dobbiamo però focalizzare l’attenzione su un aspetto particolare: la differenza dei tassi sui mutui prima casa rispetto a quelli destinati all’acquisto di una seconda casa.

Mutui prima e seconda casa: cosa cambia?

Fino a qualche anno fa le banche tendevano a diversificare l’offerta tra una prima e una seconda casa su due livelli. Il primo era quello della percentuale finanziabile massima dove per una prima casa si tendeva ad arrivare fino all’80% e, in alcuni casi, a superare questa percentuale. Per le seconde case invece tali cifre si fermavano leggermente prima con valori mediamente compresi tra il 60% ed il 75%.

Il secondo livello era legato agli spread impiegati, con l’applicazione di un ‘sovrapprezzo’ ai mutui seconda casa rispetto ai tassi dei mutui prima casa. Oggi questo trend ha subito un’inversione di tendenza per una buona percentuale di banche, più disposte a garantire spread uguali a prescindere dalla classificazione dell’immobile e modificarne l’importo in base alle percentuali di finanziamento richiesto ed alla durata del mutuo scelto.

Il Trend di CheBanca

Per quanto riguarda i tassi mutui prima casa questa banca ha per lo più confermato le scelte degli anni precedenti, mantenendo in modo stabile, all’interno della propria offerta il Mutuo Risparmio, che si affianca al ‘classico’ tasso fisso, variabile e variabile con Cap.

Quindi per chi vuole prendere in considerazione l’offerta mutui di CheBanca ci sono tre possibilità per il tasso variabile e una per il tasso fisso. Lo spread sarà identico in caso di acquisto di prima o seconda casa mentre tenderà a variare in funzione:

• della percentuale di finanziamento prendendo come soglie il 70%, il 60% ed il 50%;
• della durata (come soglie si hanno meno di 20, fino a 25 anni e fino a 30 anni).

Il mutuo risparmio ripresenta la sua caratteristica di possibile risparmio collegando al mutuo fino a 4 conti ed in funzione delle giacenze. Tutti i mutui a tasso variabile sono sempre indicizzati all’euribor a 3 mesi.

(Fonte dati: sito ufficiale CheBanca – data: 22/09/2017)

Il Trend di Banca Intesa

Intesa Sanpaolo da numerosi anni porta avanti la sua linea Domus casa. Questa per il residenziale prevede la possibile scelta tra un tasso fisso oppure il variabile. Esiste anche una formula dedicata appositamente ai più giovani. L’evoluzione che ha raggiunto l’apice negli ultimi tempi è stata quella di rendere più personalizzabile la modalità di rimborso, introducendo anche le modalità ‘a tranche’.

Qualsiasi sia la scelta di mutuo effettuata, tranne che per i due piani di rimborso specificatamente previsti per il Domus giovani (anche a causa della garanzia del plafond casa), le condizioni non subiscono delle differenze sia che si scelga un mutuo prima casa che seconda casa. Piccole differenze si hanno, per quanto riguarda lo spread applicato, ancora una volta sulle percentuali di copertura del mutuo rispetto al prezzo dell’immobile. A riguardo però c’è da notare che Intesa Sanpaolo ha previsto la possibilità di superare la quota dell’80% arrivando fino al 95% e per il piano light giovani fino al 100%.

All’interno dell’offerta Domus rientrano anche il piano bilanciato, il multiopzione e il mutuoUp che hanno confermato le possibilità di poter fare una scelta intermedia, puntando su un tasso misto che spinge più sulle condizioni di un variabile (70% variabile e 30% tasso fisso), oppure ribaltando le percentuali sul tasso fisso (70% tasso fisso e 30% tasso variabile).

(Fonte dati: sito ufficiale Intesa Sanpaolo – data: 22/09/2017)

Il Trend Unicredit

La linea Valore Italia è stata confermata anche per il biennio 2017/2018 ma con diverse novità che non hanno però interessato l’offerta standard legata agli spread per i tassi sulle prime e seconde case. Tuttavia non mancano mutui legati esclusivamente all’acquisto della prima casa per poter usufruire delle condizioni più vantaggiose. Un esempio in questa direzione lo abbiamo visto con il mutuo a tasso finito del 2% a lungo promozionato.

Tra le grandi banche, anche grazie all’introduzione del sistema mutuo e del voucher mutuo, il gruppo Unicredit più che per le scelte sui tassi si pone in evidenza per un certo dinamismo dimostrato sui cambiamenti fatti in corsa.

(Fonte dati: sito ufficiale Unicredit – data: 22/09/2017)

Tassi più o meno favorevoli?

Ogni anno le testate giornalistiche sia specializzate che non, e la maggioranza dei siti che si occupano di affrontare recensioni e opinioni sulle condizioni del mercato dei mutui e dei finanziamenti, presentano delle classifiche dove si cerca di indicare i tassi migliori applicati sui mutui (prima casa per l’acquisto, relativi alla surroga, ecc).

Queste classifiche però incontrano un grande limite oggettivo in quanto non entrano nel merito di quelle che sono di fatto le condizioni che verranno applicate, che spesso differiscono a seconda che si abbiano (o meno) alcuni requisiti particolari legati ad esempio ad un conto corrente presso la banca erogante oppure alle coperture assicurative proposte.

Se oggi non ha più senso cercare di capire le differenze tra i tassi di mutuo di una prima o seconda casa, è diventato ancora più importante informarsi sulle possibilità che, per ciascun mutuo, una banca può garantire. Ad esempio, rifacendosi agli esempi suddetti, con un mutuo offset come il mutuo Risparmio si ha la possibilità di una notevole riduzione dello spread nel corso del tempo, mentre con un mutuo Domus si potrà contare su percentuali di copertura più elevate, anche scegliendo una seconda casa.

Non ci si può infine concentrare esclusivamente sui tassi che in quel momento applica una banca. Le considerazioni da fare sono logicamente molto più ampie e necessitano di una conoscenza completa sia sulle potenzialità del prodotto, che sulle proprie reali necessità valutate sia nel momento della stipula che proiettate a quando il rimborso dovrebbe e/o potrebbe essere completato.