Investimento o necessità: l’importanza della valutazione immobiliare

La valutazione dell’immobile può essere fatta per varie ragioni, dalla vendita con agenzia, all’acquisto con un mutuo (perizia), dal pignoramento (sia nel caso delle banche che di altri creditori come per esempio l’Agenzia delle Entrate), a una possibile successione ereditaria, ecc.

In alcuni casi, anche se non è richiesta, è comunque consigliata se non altro per comprendere adeguatamente il valore considerando il mercato locale in cui si trova l’immobile (per esempio a parità di caratteristiche un immobile nel centro di Milano ha una valutazione diversa rispetto a Roma, Torino, Napoli, ecc). Per questa ragione le valutazioni online ‘superficiali’ che alcuni siti propongono rischiano di non essere troppo aderenti alla realtà (generalmente si procede tramite analogie con altri immobili simili).

Approfondiamo ora i principali aspetti legati alla valutazione anche perché conoscere i criteri che sono alla base della valutazione di un immobile, è utile, se non fondamentale, sia in fase di acquisto che in fase di vendita.

Indice

• Per un investimento sicuro
• Valutazione di un immobile di tipo “tecnico”
• In caso di successione
• Chi paga?
• A cosa serve la valutazione dell’immobile in caso di compravendita?

Per un investimento sicuro

Partiamo da un presupposto: andamento del prezzo delle case segue dei cicli lunghi, ma è del tutto inappropriato sostenere che l’acquisto delle case od anche degli immobili di tipo commerciale rappresenti sempre un investimento sicuro (dal momento che si rischia comunque una brusca caduta dei prezzi). Quindi poter conoscere i criteri che sono alla base della valutazione di un immobile, è utile, se non fondamentale, sia in fase di acquisto che in fase di vendita.

La caduta del prezzo non è un problema in senso assoluto ma lo diventa nel momento in cui bisogna monetizzare il valore dell’immobile e si è in una fase di calo o addirittura di crollo.

Valutazione di un immobile di tipo “tecnico”

Ci sono dei parametri ‘base’ usati anche dagli agenti immobiliari (in caso di vendita per definire il prezzo di partenza) od dai periti inviati per fare la perizia per l’erogazione del mutuo (in caso di acquisto) o ancora inviati da tribunali o agenzie delle entrate in caso di pignoramento. Questi tipi di valutazione dell’immobile non partono dal valore o rendita catastale dell’immobile, ed anche le informazioni riportate nell’ osservatorio dell’Agenzia delle Entrate risultano poco importanti.

La determinazione del valore commerciale o di vendita di un immobile è infatti, come già accennato, fortemente condizionata da fattori che non sono strettamente legati all’immobile in sé, ma alla ‘valutazione commerciale di zona’ per gli immobili che hanno aspetti simili o che rientrano nella stessa tipologia. Da questo dato si ottiene il prezzo medio al metro quadro.

L’informazione sul prezzo al metro quadro a seconda della tipologia di immobile e per comune di appartenenza, e quindi della relativa valutazione sull’immobile di interesse, può essere ottenuta gratis consultando alcuni siti dedicati tra cui il immobiliare.it. Ovviamente bisogna “tarare” poi il prezzo relazionandolo con il livello dei prezzi praticati nella stessa zona in cui si risiede. Si tratta quindi di un tipo di informazione che si può ottenere in modo semplice e senza dover sostenere alcun costo e che, nonostante la lacuna del “prezzo” legato ad una determinata zona (ad esempio centrale, semi-centrale, periferia, ecc), permette di avere un’indicazione comunque importante.

In caso di successione

Come detto lo scopo che porta alla valutazione di un immobile può modificare le variabili inserite nel calcolo stesso e la valutazione di un immobile ereditato ne è un esempio. Difatti se devo fare una successione il valore stimato dovrà considerare non solo le caratteristiche dell’immobile ma anche l’arredamento (il che avviene con una perizia da tecnico incaricato e un perito che si occuperà dell’inventario degli oggetti e arredamento).

Ma attenzione gli eredi possono accordarsi prescindendo dalla valutazione dell’immobile con accordi propri (o rispettando le volontà del de cuius), per cui in questo caso la valutazione non è necessaria, a meno di dispute legali e controversie sulla divisione dell’eredità.

Chi paga?

Nei casi in cui la valutazione è obbligatoria è importante comprendere chi deve sostenere il costo (a meno che non sia gratis come nel caso delle valutazioni delle agenzie immobiliari). Anche in questo caso la situazione varia a seconda del motivo per cui si richiede. Vediamo gli esempi principali:

• acquisto immobile con mutuo: acquirente;
• surroga mutuo: banca;
• mutuo di liquidità: il richiedente;
• per pignoramento: rientra tra le spese giudiziarie (di norma detratte dal prezzo realizzato con la vendita all’asta).

A cosa serve la valutazione dell’immobile in caso di compravendita?

Per chi vende, questo tipo di informazione permette di conoscere se la valutazione dell’immobile fatta da un’agenzia immobiliare (sia essa Tecnocasa, Toscano, Frim, ecc) è in linea con la media dei prezzi della zona, oppure se si tratta di una sottovalutazione o di una sovrastima, così da poter anche avere un certo margine di riduzione del prezzo.

Allo stesso modo è utile per chi acquista, anche se, in questo caso, bisogna anche fare una valutazione che tenga conto anche di eventuali interventi necessari (come le spese di ristrutturazione, ecc).

Un tipo di informazione che diventa invece fondamentale quando si acquista un immobile accendendo un mutuo, dato che le banche erogano una percentuale (generalmente 70-80% per una prima casa) del valore minore tra il prezzo di acquisto ed il valore di perizia (od in molti casi basandosi solamente su questo ultimo dato). Un valore di perizia elevato permette di abbassare il valore del LTV, con possibilità di ottenere uno sconto sullo spread applicato su tutta la durata del piano di ammortamento stesso.