Il mutuo variabile con cap:conviene davvero?
Il mutuo variabile con cap è una tipologia di mutuo ereditata da un’offerta nata in un particolare contesto economico, quando i tassi variabili minacciavano una possibile ripresa verso l’alto (pur restando ancora convenienti), così da superare le resistenze psicologiche di coloro che non riuscivano a decidersi tra il tasso variabile (più conveniente) e il tasso fisso più ‘sicuro’ (ma ancora troppo elevato).
Considerato che la più grande resistenza di un cliente è proprio di natura psicologica, normalmente legata alla paura del futuro, il mutuo variabile con cap rappresenta ormai una proposta che può andar bene per ‘tutte le stagioni’.
Come funziona e cosa significa “mutuo variabile con cap”?
Questo mutuo è un classico mutuo indicizzato ad un tasso variabile (normalmente all’ Euribor a tre mesi, ma ci sono anche offerte per euribor con differenti cadenze oltre che tasso Bce) che usufruisce di una sorta di “assicurazione”: se il tasso variabile, con l’aggiunta dello spread, dovesse superare una determinata soglia massima prefissata (tetto o cap) allora il calcolo degli interessi avverrà applicando questo come tasso massimo (non potendo andare oltre). Ad esempio:
- se si ha un mutuo a tasso variabile con cap fissato al 6%, e per l’aumento dei tassi quello applicato al mutuo arriva al 5,6%, allora il calcolo degli interessi verrà fatto applicando il 5,6%;
- se invece a causa degli aumenti si supera la soglia del 6% (ad esempio 6,20%), il tasso applicato per il calcolo degli interessi si fermerà al 6%.
Quali i limiti del mutuo a tasso variabile con cap?
Con questo tipo di mutuo la convenienza della tranquillità psicologica non compensa quasi mai i maggiori costi che bisogna sostenere. Infatti si tratta di mutui che subiscono l’applicazione di spread notevolmente più elevati rispetto ai mutui variabili puri, oltre che l’indicazione di cap molto elevati, che spesso difficilmente potrebbero essere raggiunti.
Senza trascurare il fatto che in caso di ‘vertiginoso’ aumento dei tassi si può sempre procedere con la surroga con cambio di tasso oppure con la rinegoziazione con la propria banca. Come alternative si può scegliere un mutuo strutturato o con opzione (o anche doppio tasso), ed in ogni caso la scelta non può prescindere, ancora una volta, dal livello di spread applicato. Spesso è più conveniente optare per un tasso variabile semplice indicizzato al tasso Bce, meno volatile e, generalmente, con livelli di spread più contenuti. In poche parole è poco conveniente scegliere di pagare molto di più oggi, per paura di dover pagare di più un domani.
Esempi di mutuo variabile con cap
Quasi tutte le banche prevedono almeno una tipologia di mutuo con queste caratteristiche:
- Unicredit nella gamma di Mutuo valore Italia, prevede la possibilità di scegliere quello cap, ma con durata limitata a una parte del rimborso (primi 10 anni), agganciandola alla possibilità di fare lo switch sul tasso fisso;
- Bpm lo prevede anche come mutuo di portabilità, riservando dei privilegi agli under 35 anni;
- Webank ne offre una ‘forma pura’, con lo spread tra i meno elevati e un cap max del 6%.
